Ante dicha situación, el administrador necesita determinados recursos para realizar su tarea eficientemente, especialmente cuando ocurre una emergencia en el edificio que debe ser atendida de inmediato.
Conocer el edificio.
Es esencial para quien administra tener un profundo conocimiento del edificio, para lo cual debe contar con la documentación técnica correspondiente, principalmente disponer de todos los planos: arquitectura, agua, gas, ascensores, estructura, instalaciones, etc.
Esto permitirá al administrador, al encargado y a los servicios técnicos convocados resolver los problemas de mantenimiento, urgencias y reparaciones con mayor diligencia.
Resulta también de gran ayuda armar un “historial del edificio” que incluya habilitaciones, manuales de equipos, inspecciones, averías y reparaciones pasadas, entre otros datos relevantes. Al momento de asumir la administración conviene realizar un relevamiento del estado de las estructuras, instalaciones y equipos que componen el edificio.
Contar con respaldo profesional y técnico.
El administrador necesita una cartera de profesionales y técnicos confiables a quienes recurrir ante reparaciones, cuestiones de seguridad, o siniestros: un arquitecto, un ingeniero, un gasista, un carpintero, un electricista, un cerrajero y un herrero. A esto se suman los servicios de mantenimiento de ascensores, desinfecciones y limpieza.
Planificar el mantenimiento de la propiedad.En la mayoría de los casos, la administración actúa ante la aparición de un problema. Por ejemplo, se rompió la caldera y no funciona el sistema de calefacción, o un ascensor quedó fuera de servicio.
Esta metodología es desfavorable para quienes habitan el edificio, puesto que deben esperar un tiempo, conviviendo con el desperfecto y sus consecuencias. Por este motivo, cuando la administración es realizada por un habitante de la propiedad (o varios), conviene planificar el mantenimiento, con una mentalidad de predicción y prevención:
- Predecir futuros problemas: por ejemplo, inspeccionar el estado de los revoques en el exterior para evitar derrumbes, o del cableado de los ascensores, cada cierto tiempo.
- Prevenir con programación: realizar una desinsectación, desinfección o desratización periódica o cambiar, renovar la impermeabilización de la azotea, pintar la carpintería metálica para evitar corrosión; reemplazar una alfombra desgastada, etc.
Las tareas de mantenimiento en un edificio involucran por lo general:
- Tanques de agua: limpieza semestral obligatoria.
- Ascensores: registro de mantenimientos y asistencia técnica visible.
- Seguros: como mínimo una cobertura de responsabilidad civil.
- Calderas: correcto funcionamiento y estado de conservación de instrumentos.
- Desinfección: de todas las áreas comunes.
- Balcones: según la antigüedad del inmueble, se recomiendan inspecciones:
§ Edificios de 10 a 20 años: cada 10 años.
§ Edificios de 21 a 35 años: cada 8 años
§ Edificios de 36 a 50 años: cada 6 años.
§ Edificios de 51 a 70 años: cada 4 años
§ Edificios de más de 70 años: cada 2 años.
- Residuos domiciliarios: bolsas adecuadas y un sistema de recolección puntual.
- Veredas: lavado y barrido en horarios que no entorpezcan a peatones ni generen ruidos molestos.
Es sabido que una reparación es sensiblemente menos costosa cuando se efectúa de forma programada, que bajo condiciones de emergencia.
La administración preventiva en un edificio permite evitar desperfectos y detectar a tiempo aquellas reparaciones inevitables.
No es necesario ser un experto en mantenimiento edilicio para administrar un consorcio, pero resultan de utilidad estas nociones para conservar en el mejor estado la propiedad.
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